30 Mar / 2021
Cuando una persona decide vender un inmueble hay varios aspectos legales que deben tomarse en cuenta para que la transacción fluya sin ningún problema.
Porque existen malas experiencias que por desconocimiento de estos aspectos legales hacen que la venta no se dé, y la tramitación se complica a tal punto que vender un inmueble puede volverse un proceso casi imposible.
En este artículo conocerá los puntos básicos a considerar en esta clase de actividades para que pueda realizar una venta clara y transparente entre las partes involucradas, ya que no solamente se trata del bien inmueble sino de la fluidez con que se da el trámite entre las personas involucradas.
Consejos para vender un inmueble
1- Requisitos legales que debe tener listos antes de vender un inmueble.
El Código Civil Federal establece que debe verificar la actualización y pago de los siguientes requisitos:
- Certificado de libertad de gravamen: el ente público vinculado a esta actividad es el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, allí debe solicitar este documento.
- Solvencias fiscales, tributarias y de servicios: deben ser presentadas ante el Notario Público.
- Avalúo del inmueble: Se recomienda que lo elabore un valuador que esté certificado.
- Otras solvencias: como las vinculadas con pagos de condominios y servicios públicos básicos.
Todos estos documentos deben estar al día.
2- Documentos que deben estar a disposición del futuro comprador.
Tanto para la constructoras que venden a través de empresas de bienes raíces como para vendedores particulares, antes de materializar la venta de un inmueble debe poner a disposición del comprador, los siguientes recaudos o información:
- Títulos de propiedad del inmueble en venta.
- Información y datos de identificación sobre el vendedor.
- Licencias o permisos actualizados (correspondientes para la construcción de un inmueble en casos de constructoras)
- Información acerca de materiales y características de construcción; servicios básicos que ofrecen (en caso de constructoras)
- Planos de la vivienda y de instalaciones de aguas blancas, negras, tomas eléctricas y demás información importante sobre la ubicación de estos elementos del inmueble.
En el caso que la venta se efectúe por particulares, necesitará la elaboración de un contrato por parte de un abogado quien además de redactarlo, podrá registrarlo ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
Es importante señalar que muchas ventas no se dan por el incumplimiento de esta obligación, incluso la ley prevé sanciones administrativas y hasta la nulidad del contrato de compra-venta si no se cumple con este paso.
3- Políticas de venta según quien vende el inmueble
Las políticas de la venta dependen del tipo de vendedor del inmueble que pueden ser de dos tipos:
- Vender un inmueble por parte de desarrolladores inmobiliarios
- Vender un inmueble usado por parte de particulares
Las compañías inmobiliarias y urbanísticas que se dediquen a la compra-venta de inmuebles deben presupuestar y crear sus políticas de venta considerando las exigencias enmarcadas en la Ley Federal de protección al Consumidor.
Mientras que si la venta se va a realizar por una persona en particular que no se dedica de manera profesional a ello, debe considerar las exigencias que se establecen en los códigos civiles de cada estado de la República Mexicana.
4- Tome en consideración las garantías (en caso de muebles nuevos)
Quien vende un inmueble nuevo debe ofrecer garantías, así lo establece la Ley Federal de Protección al Consumidor que dedica una sección completa para las operaciones con inmuebles donde se destaca la figura de las “Garantías” al consumidor.
Tal como lo señala el artículo 73 (Quáter) el tiempo estipulado para ofrecer garantía al consumidor será de:
De cinco años en adelante para cuestiones estructurales del inmueble.
Tres años para impermeabilización
Un año para otros elementos vinculados con el inmueble a construir
El proveedor (quien construye) tendrá la obligación de realizar, cualquier reparación de los defectos o fallas presentado por el bien objeto del contrato que se pretende vender.
Así mismo el artículo 73 (Quintus) es muy claro cuando especifica que si la persona que compra el inmueble hace valer su garantía porque persisten fallas imputables, el proveedor deberá corregirlas de manera inmediata.
Si las fallas son leves el proveedor debe otorgar un bono del 5% del valor de la reparación y 20% de bonificación sobre el precio del bien señalado en el contrato de compra-venta si las fallas son graves.
Venta de inmuebles a mexicanos y extranjeros
Nuestra máxima carta magna (la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos) es muy clara cuando expresa en su artículo 27 que los mexicanos de nacimiento y naturalizados pueden comprar terrenos y propiedades en México.
Sin embargo, los extranjeros deberán realizar solicitud o permiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores para poder comprar un inmueble en México. Sumado a este requisito deben tener su forma migratoria vigente.
Adicionalmente la Ley de Inversión Extranjera (Artículo 11) establece que la persona extranjera que desee comprar un inmueble ubicado a menos de 100 Km sobre las costas mexicanas deberá tramitar un Fideicomiso de zona restringida para poder concretar la opción de compra-venta.
¿Cómo es el pago por la venta de un inmueble?
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita no permite el pago de un inmueble en efectivo, porque se pone en tela de juicio la procedencia de esos recursos.
Por lo que se recomienda realizar la compra-venta a través de una operación bancaria, la cual puede ser transferencia o cheque de caja o gerencia.
Si va a vender un inmueble y quiere evitar cualquier problema legal recomendamos asesorarse con un abogado especialista en bienes raíces en Nexoabogados.
Si necesita revisar información de este tipo y otros temas legales, siempre será bienvenido a nuestro blog.